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出租屋被改造 维权方式有讲究

2019-04-19 15:14:03 

房客为扩大使用空间,擅自拆除出租屋部分间墙,知情后的房东能否拿到损失赔偿?可否解除租赁合同?近日,五华法院审结了一起这样的房屋租赁合同纠纷案,最终驳回了房东陈某的全部诉讼请求。

何某租赁五华县城陈某的复式套房举办培训班已达五周年了,眼看合同即将到期,双方又于2018年1月签订了一份《套房、门店续租合同》,再次约定五年租赁时间、租金、双方权利义务等内容。没想到合同签订后不久,多年的合作伙伴却因何某擅自拆除房屋间墙引发争执。协商未果后的房东陈某只好诉至法院维权,要求何某赔偿15万元损失并解除合同。

何某却认为,其为扩展业务对二楼房间合并做成舞蹈室,已经以口头方式得到了房东陈某的同意,是按照续签的合同第四款第三条履行了约定义务。

法院审理后认为,陈某与何某签订的《套房、门店续租合同》是双方的真实意思表示,内容未违反法律禁止性规定,属合法有效,双方均应全面履行该合同约定的义务。何某拆除二楼房屋间墙的事实双方都认可,且何某无证据证明其经陈某口头同意后才拆除间墙这一事实。对于陈某要求何某赔偿15万元的问题,根据我国《合同法》第二百二十三条第二款“承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”规定,陈某可以要求何某恢复被拆除的间墙,如果何某不予恢复时,陈某可以要求何某赔偿损失,但陈某没有要求何某恢复间墙而是直接要求赔偿15万元损失(何某单方估算),且未申请鉴定恢复被拆间墙的费用。庭审中何某认为陈某要求的损失赔偿额过高,明确表示愿意恢复原状。关于陈某要求解除合同的问题,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定:“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求解除合同并要求赔偿损失的,人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”故陈某应先要求何某在合理期限内恢复原状。另外,从现场照片看,何某拆除的部分间墙是单一墙体,恢复原状后不影响陈某实现收取店租的合同目的。双方的租赁合同中约定“不得随意变更套房、门店首次租前固有结构”,但没有约定“变更套房、门店首次租前固有结构”即可解除合同,反而约定有“如有损坏按时价赔偿或恢复原状”,所以约定解除合同的条件没有成就,又未出现有其他可以解除合同的情形,从维护合同相对稳定性出发,也不应解除合同。综上,遂作出驳回陈某全部诉讼请求的判决。

(刘燕花)

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